Permainan Penjaminan Tanah yang Tak Terbatas

Apa yang saya pikirkan: Bahkan setelah meninjau puluhan ribu transaksi tanah, kami masih menemukan nuansa baru dalam penjaminan emisi.

Tepat ketika Anda merasa tim Anda terkunci dan terisi, ketika sistem Anda sudah terhubung dan analisis komputer Anda turun ke ilmu pengetahuan (atau setidaknya sedekat mungkin dengan ilmu pengetahuan), pasar melemparkan Anda sebuah bola melengkung yang mengungkapkan lapisan kompleksitas lain yang belum sepenuhnya Anda pertimbangkan.

Dan sejujurnya? Hal itulah yang membuat bisnis ini menarik.

Contoh kasus: Kami akan mendanai properti Texas Timur sekarang. Daerah pedesaan, lebih dari 20 hektar, harga pembelian $3,000 per hektar.

Tanaman yang dijual di area ini berkisar antara $4.000 per hektar hingga $7.500 per hektar. Varians harga keluar hampir 2x lipat… semuanya dalam area pasar umum yang sama.

Jadi ke nomor mana Anda menjamin?

Di sinilah sebagian besar investor lahan (bahkan yang berpengalaman sekalipun) terlalu melebih-lebihkan kemampuan mereka.

Masalah dengan PPA (harga rata-rata per hektar)

Untuk hal di atas, jika Anda mengambil rata-rata semua perusahaan tersebut, Anda akan mendapatkan sekitar $5.200 per hektar untuk asumsi keluar Anda.

Masukkan itu ke dalam spreadsheet Anda. Sebut saja sehari.

(Kedengarannya sangat sederhana, sampai-sampai saya berdebat untuk memasukkan bagian ini, tapi saya masih melihatnya sepanjang waktu. Dari agen properti, investor tanah, hingga pemberi pinjaman besar dengan tim penilai yang “canggih”.)

Dan seringkali, rata-rata PPA memberi Anda angka yang lebih tinggi dari nilai sebenarnya properti tersebut. Beberapa orang tentu saja meninggalkan peluang dengan tidak menarik pelatuknya ketika tersedia lebih banyak margin daripada yang mereka kira, namun hal ini sangat jarang terjadi, menurut pengalaman kami.

Karakteristik properti dan kondisi pasar SAAT INI menjadi faktor utama. “Saat ini” bukan berarti 12 bulan yang lalu, dan tentu saja bukan 24-36 bulan yang lalu. Saat ini = sekarang.

Dan di pasar pembeli ini (umumnya, di seluruh AS, namun jangan pernah lupa bahwa real estat bersifat hiper-lokal, lakukan riset sendiri), margin kesalahan sangat tipis.

Bagaimana Kami Sebenarnya Mencetak Skor Comps

Kami menggunakan sistem penilaian 1-5 pada kuesioner uji tuntas tertulis kami, atau DDQ (silakan simpan salinannya), yang secara matematis memberi bobot harga berdasarkan skor.

Begini cara penguraiannya:

• Peringkat 1: Borderline bahkan bukan sebuah comp. Hampir tidak relevan, disertakan untuk tujuan informasi.
• Peringkat 2: Kompilasi yang lemah, dengan perbedaan besar dalam karakteristik utama.
• Peringkat 3: Perusahaan yang layak dengan banyak perbedaan.
• Peringkat 4: Kompromi yang kuat dengan hanya perbedaan halus.
• Peringkat 5: Secara efektif identik dengan properti subjek (Properti subjek adalah properti yang Anda ulas untuk kemungkinan pembelian).

Inilah kickernya: Setelah meninjau ribuan properti yang menggunakan sistem ini, saya rasa kami belum pernah memberi label perusahaan pada nilai 5. (Umumnya, properti tersebut berada di pasar pengisi cookiecutter, yang biasanya bernilai terlalu rendah untuk dijadikan target pendanaan.)

Paling-paling, mereka mendapatkan nilai 4. Masih ada sedikit perbedaan (misalnya, geometri properti, kualitas lingkungan, atau total bagian depan jalan).

Tentu saja, ada subjektivitas signifikan yang terlibat dalam sistem penilaian tersebut, dan tim perlu dilatih untuk secara rutin menimbang perusahaan dengan standar yang sama, namun hal ini akan memberi tahu Anda tentang tingkat nuansa yang diperlukan untuk melakukan hal ini dengan baik.

Pembobotan perusahaan biasanya merupakan tempat saya menghabiskan sebagian besar waktu pada peninjauan akhir sebelum menyetujui pendanaan, dan jika kita tidak memiliki setidaknya satu perusahaan yang memberi peringkat 4, terutama yang terjual atau sedang menunggu keputusan, maka terlalu berisiko untuk menarik pelatuknya, kecuali jika diskonnya benar-benar luar biasa.

Status Non-Disclosure Membuat Hal Ini Menjadi Lebih Sulit

Di negara bagian yang tidak melakukan pengungkapan, seperti Texas, Anda tidak bisa begitu saja menarik harga jual dari catatan publik.

Kami memiliki algoritme yang membantu kami memperkirakan harga jual berdasarkan hari di pasar (DOM), jumlah hari properti tertunda setelah pemotongan harga sebelumnya, dan beberapa faktor lainnya, namun tidak ada yang bisa mengalahkan data sebenarnya.

Kami SELALU mengirimkan perusahaan kami yang terjual ke makelar barang tak bergerak kami dan meminta mereka untuk memverifikasi harga keluar yang sebenarnya melalui akses MLS. Terkadang perkiraan kami akurat, dan terkadang meleset secara signifikan.

(Khususnya, penetapan harga keluar hanya dapat dikonfirmasi untuk properti yang dijual di MLS. Jika properti dijual di luar pasar, dan pembeli tidak menggunakan pembiayaan konvensional, harga jual tersebut akan tetap disembunyikan.)

Banyak orang mungkin menerima analisis pasar komparatif (CMA) dari agen real estat dengan harga keluar yang sebenarnya, tetapi Anda atau tim Anda harus selalu menyiapkan daftar perusahaan Anda sendiri. Saya dapat menghitung dengan satu tangan berapa kali seorang makelar barang tak bergerak, bahkan yang berpengalaman, telah menyiapkan daftar perusahaan yang sesuai dengan daftar internal kami dalam hal kualitas dan kelengkapan.

Ketika modal Anda dipertaruhkan, tidak ada yang akan peduli seperti Anda. Jangan pernah lupakan itu. Percaya, tapi verifikasi.

Dan khususnya untuk properti yang dijual yang didaftarkan oleh agen real estat kami, atau merupakan agen sisi pembelian (biasanya kami melibatkan agen real estat berdasarkan kesuksesan pasar mereka baru-baru ini, sehingga mereka harus memiliki setidaknya satu perusahaan yang dijual relevan), kami memberi tahu mereka tentang kondisi sebenarnya dari penjualan tersebut, dan bagaimana karakteristik properti sejalan dengan subjek properti yang kami miliki berdasarkan kontrak.

Untuk properti Texas Timur ini, berikut beberapa pertanyaan yang harus kami jawab sebelum melakukan:

• Apa sebenarnya arti “kliring” di pasar ini? Agen properti kami menyarankan untuk membuat mulsa dan membersihkan lahan rumah untuk properti tersebut, dan kembali dengan penawaran $4.000. Namun tidak semua pembukaan lahan diciptakan sama. Kami menunjukkan foto makelar dari perusahaan yang sudah dibersihkan yang dijual dengan harga ~$7.500 per hektar, dan mengonfirmasi bahwa kontraktor kami dapat menyamai kualitas tersebut dengan penawaran saat ini, memperkuat penilaian kami yang dipatok.
• Berapa sebenarnya biaya utilitas? Sebagian besar perusahaan memiliki akses air umum. Namun jika pembeli tidak memiliki akses? Sumur berharga $25.000 atau lebih di area ini. Ini adalah biaya tambahan yang sangat besar yang secara dramatis berdampak pada nilai, dan dapat menghancurkan profitabilitas yang kami antisipasi.
• Dimana sebenarnya akses airnya? Yang ini rumit. Kami harus menghubungi ~5-6 nomor berbeda (termasuk relawan pemadam kebakaran setempat) untuk mengonfirmasi bahwa properti yang bersangkutan memiliki akses ke air umum. Meskipun tiga perusahaan lain di jalan raya yang sama mengatakan mereka mempunyai air, kami tidak berasumsi. Kami melakukan penelitian kami sendiri.
• Berapa lama perusahaan benar-benar bertahan di pasaran? Satu perusahaan membutuhkan 500+ hari untuk dijual. Yang lain pindah dalam 17 hari. Peringkat tertimbang berbeda untuk masing-masing perusahaan tersebut, dengan paket subjek kami lebih dekat dengan perusahaan yang terjual dalam 17 hari, sebuah perbedaan penting ketika mencoba menentukan harga untuk keluar ~3-6 bulan.
• Kualitas vegetasi di properti? Subyek ini mempunyai pepohonan yang matang dan menarik secara visual, dibandingkan dengan perusahaan yang dijual yang baru memasuki tahap regenerasi kayu sekitar 4 tahun (sulit dilihat dari udara, namun makelar barang tak bergerak kami dapat mencatat hal ini karena mereka telah mendaftarkan perusahaan yang dijual yang sedang menjalani regenerasi).

Ini bukan pekerjaan yang sibuk. Inilah perbedaan antara kesepakatan yang menguntungkan dan kerugian.

Inilah alasannya, bahkan setelah mendanai kesepakatan lahan senilai lebih dari $6 juta dengan margin operasi 41% yang terdepan di industrikami masih mempelajari sesuatu yang baru di setiap properti.

Mata terbuka lebar. Penasaran. Ajukan setiap pertanyaan…sampai tidak ada lagi yang tersisa. Percayai dan sempurnakan prosesnya.

Tempat Kami Mendapatkan Kesepakatan Ini

Berdasarkan analisis fitur demi fitur yang cermat dari setiap komponen dalam kaitannya dengan bidang subjek (pembukaan yang kami tambahkan, semakin unggul pepohonan, kemampuan membangun dan lokasi yang lebih baik dalam kaitannya dengan pusat populasi), kami menyematkan properti ini di a jalan keluar $6.000 per hektar.

Bukan berarti $5.200. Bukan perusahaan kelas atas $7.500. Bukan skenario terburuk PPA $4.000.

Mungkinkah kita salah? Tentu saja kita pernah mengalaminya sebelumnya, dan hal ini akan terjadi lagi. Namun itulah mengapa kami memperkirakan skenario negatifnya. Kami memastikan tidak ada skenario yang dapat diperkirakan di mana properti akan dijual dengan harga di bawah $4.000 per hektar, bahkan sebelum kami mulai mempertimbangkan pembaruan.

Aturan #1 dalam berinvestasi (kelas aset apa pun): Jangan kehilangan uang.

Namun kami telah melakukan segala kemungkinan untuk memastikan kami tidak melewatkan sesuatu yang penting.

Dan itulah permainannya. Setiap saat.

Mengapa Pasar Ini Merupakan Tempat Pelatihan yang Sempurna

Seperti yang selalu dicatat dalam buletin ini, dan bahkan media arus utama, ini adalah pasar real estat yang menantang.

Permintaan pembeli menurun. Properti bertahan lebih lama. Jika Anda tidak fokus pada penjaminan emisi, Anda akan kehabisan tenaga.

Ingatlah bahwa ini adalah medan pertempuran yang sempurna untuk mengasah keterampilan Anda, karena apa yang berhasil di pasar bawah akan berhasil bahkan lebih baik di pasar bullish.

Penjaminan emisi konservatif. Perhatian yang kejam terhadap detail. Asumsi pengecekan tiga kali lipat sebelum pengkabelan dana.

Karena sebelum kabelnya padam, Anda SELALU bisa mengatakan tidak. Setelah keluar? Tidak ada penarikan kembali.

Inilah saatnya Anda membangun reputasi Anda. Inilah cara Anda menunjukkan kepada industri bahwa Anda mempunyai kekuatan untuk bertahan.

Dan kapan pasar berbalik? Anda akan tetap berdiri.

Permainan Tanpa Batas

Penjaminan bukanlah keterampilan yang Anda kuasai dan teruskan.

Ini adalah permainan tanpa batas. Setiap kesepakatan mengajarkan Anda sesuatu yang baru. Setiap pergeseran pasar menunjukkan adanya lapisan kompleksitas yang lain.

Dan operator yang memahami hal itu (yang menghormati dasar-dasarnya, yang terus menggali, dan yang tidak berasumsi bahwa mereka sudah mengetahui segalanya) adalah mereka yang menang dalam jangka panjang.

Kami memainkan permainan 50+ tahun di sini. Investor dengan jangka waktu terlama adalah pemenangnya.

Jika Anda adalah operator berpengalaman dengan alur transaksi rutin, dan Anda menginginkan mitra modal yang menyerahkan segalanya untuk memastikan mereka mendapatkan penjaminan yang benar?

Kirimkan penawaran terbaik Anda kepada kami. Kami menulis cek sebesar $50.000 atau lebih. Kami menutup 100% kesepakatan yang menjadi komitmen kami. Dan kami menghadirkan pengalaman underwriting nasional pada setiap transaksi.

Mari kita tumbuh bersama.

Analisis Properti Anda Sekarang

Awalnya diterbitkan di https://seriousland.capital pada tanggal 22 Desember 2025.